Theo báo cáo, việc ban hành Nghị quyết nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói chung, phát triển đô thị, nhà ở và thị trường bất động sản nói riêng tại Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và các nghị quyết của Trung ương; trong đó, tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCHTW khóa XIII có nêu: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Thừa uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy báo cáo Tờ trình của Chính phủ về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Đồng thời, thực hiện ý kiến kết luận chỉ đạo của Bộ Chính trị về việc thống nhất chủ trương thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Về cơ sở pháp lý, bám sát thể chế tinh thần của Hiến pháp năm 2013 về tôn trọng các quy luật thị trường; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật; Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.
Về cơ sở thực tiễn, thứ nhất bảo đảm sự nhất quán, kế thừa chính sách đã được thực hiện trước đây, đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và 2013.
Hai là, để tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại (dưới quy mô khu đô thị): Từ ngày 01/7/2015 thì Luật Nhà ở năm 2014 quy định khác với Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng thì phải là đất ở. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024; làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.
Trên thực tế, hạn mức giao đất ở qua các thời kỳ đối với hộ gia đình, cá nhân cao nhất là 400m2 còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nên nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư cũng không thực hiện được. Bên cạnh đó, phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh,… nên quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế.
Ba là, tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao do một phần nguyên nhân là việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư còn khó khăn.
Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân; đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.
Nội dung cơ bản của dự thảo Nghị quyết
Về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng:
Nghị quyết được áp dụng trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong trường hợp: Nhận quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất; Đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Toàn cảnh phiên họp sáng 13/11
Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất:
Về loại đất, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau: Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; Có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; Có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh hoặc diện tích đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt đối với trường hợp dự án thực hiện theo hình thức nhận quyền sử dụng đất; Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.
Về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm:
Tiêu chí được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt; Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai; Đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua (được xem xét, quyết định đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai).
Căn cứ các quy định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục, công trình, dự án thu hồi đất theo quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.
Đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì ưu tiên giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện dự án nhà ở thương mại để ưu tiên bán, cho thuê, cho thuê mua đối với cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang; phần diện tích nhà, đất còn lại (nếu có) được bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng khách hàng khác có nhu cầu theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện sắp xếp, xử lý tài sản công là đất quốc phòng, đất an ninh, tài sản trên đất quốc phòng, đất an ninh quy định tại khoản này thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 83 của Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất:
Trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại quy định tại Nghị quyết này được áp dụng như quy định của pháp luật về đất đai về chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Đồng thời, Nghị quyết giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại và trình tự, thủ tục thực hiện đối với dự án nhà ở thương mại liên quan đến đất quốc phòng, đất an ninh quy định tại Nghị quyết này.
Về tổ chức thực hiện và Điều khoản thi hành
Nghị quyết này được thực hiện trong thời gian 05 năm và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Đồng thời, có quy định về trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức có liên quan, thời gian sơ kết, tổng kết. Quy định xử lý chuyển tiếp đối với dự án và người mua sản phẩm của dự án.