Thủ tướng Lê Minh Hưng: Không để giá đất cao, nhà ở xã hội thành công cụ đầu cơ

Chiều 22/10, phát biểu tại phiên thảo luận tổ về ba dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng, đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng, cho rằng việc sửa đổi các luật này phải được thực hiện đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo và có tính khả thi cao.

Theo Thủ tướng, ba dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước, chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân. Dù các luật hiện hành mới có hiệu lực từ năm 2024, thực tiễn đã đặt ra nhiều yêu cầu mới, từ việc thể chế hóa các chủ trương của Trung ương, tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp đến tháo gỡ những vướng mắc trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản.

Một vấn đề nổi bật là giá nhà tại các đô thị lớn vượt quá khả năng chi trả của nhiều người, trong khi nhu cầu nhà ở của người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên ngày càng tăng.

Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân đối với cả ba dự thảo luật, với khoảng 885.000 lượt ý kiến góp ý, đồng thời tiếp thu phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các chuyên gia và địa phương.

Không để giá đất quá cao cản trở phát triển

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng cho biết dự thảo có nhiều thay đổi về phân loại đất, quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tài chính đất đai và phân cấp, phân quyền.

Theo phương án được đề xuất, đất được phân thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Cách phân loại này phục vụ cả công tác quy hoạch lẫn quản lý nhà nước trong các lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về quy hoạch, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, hướng tới xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Theo đó, ở cấp quốc gia sẽ có quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh. Ở cấp tỉnh, nội dung sử dụng đất sẽ được tích hợp trong quy hoạch tỉnh thay vì lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập. Ở cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hướng đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép với các quy hoạch liên quan.

Tuy nhiên, vấn đề được Thủ tướng đặc biệt nhấn mạnh là đổi mới cơ chế xác định giá đất.

Dự thảo tiếp tục xác định Nhà nước quyết định giá đất, thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc xác định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành theo quy định.

Thủ tướng đồng tình với việc tiếp tục hoàn thiện các tiêu chí xác định giá đất, nhưng cho rằng không nên quy định quá cứng trong luật, nhằm tạo sự linh hoạt trong điều hành và điều tiết thị trường.

Theo ông, việc căn cứ vào những kết quả đấu giá đất ở mức quá cao có thể đẩy chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng mạnh. Khi cộng thêm chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính và các chi phí khác, giá thành nhà ở tiếp tục bị đẩy lên, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

“Nếu để giá đất cao quá thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội thì rất lớn”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Từ thực tế này, ông cho rằng Nhà nước cần phát huy vai trò quản lý, điều tiết giá đất và giá nhà, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Tư duy chính sách cần chuyển từ việc chú trọng sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở phù hợp.

Thu hồi đất phải gắn với tái thiết cuộc sống

Với chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng khẳng định việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải tuân thủ chặt chẽ Hiến pháp và pháp luật. Chính sách vừa phải ngăn chặn tình trạng lạm dụng, vừa không tạo thêm rào cản đối với các dự án phát triển.

Điểm đáng chú ý trong dự thảo là thay đổi cách tiếp cận đối với người dân bị thu hồi đất. Theo Thủ tướng, chính sách cần chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân.

Điều đó có nghĩa, bồi thường và tái định cư không chỉ dừng ở việc bố trí nhà ở, đất ở mà còn phải tính đến sinh kế, hạ tầng, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và các dịch vụ thiết yếu để người dân ổn định cuộc sống lâu dài.

Dự thảo cũng bổ sung các hình thức bồi thường linh hoạt, ưu tiên tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị, bố trí loại hình nhà ở và diện tích phù hợp với mức bồi thường cũng như khả năng chi trả của người dân.

Về phân cấp, phân quyền, dự thảo quán triệt tinh thần địa phương quyết định, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm; đồng thời phân định thẩm quyền giữa cấp tỉnh và cấp xã, phù hợp với năng lực thực tế.

Một nội dung khác là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, gắn mã định danh duy nhất cho từng thửa đất trên cả nước. Khi dữ liệu bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống”, người dân sẽ được đơn giản hóa thủ tục hành chính, không phải cung cấp lại những thông tin đã có trong hệ thống.

Phát triển nhà cho thuê, ngăn đầu cơ nhà ở xã hội

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng nhấn mạnh quan điểm nhà ở trước hết phải bảo đảm chỗ ở cho người dân, gắn với an sinh xã hội.

Theo ông, cơ cấu nhà ở hiện nay còn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, khiến chính sách hỗ trợ chưa thực sự tập trung vào những đối tượng cần ưu tiên.

“Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”, Thủ tướng nêu rõ.

Trên tinh thần đó, dự thảo phân định các nhóm nhà ở, với cơ chế chính sách và phương thức quản lý phù hợp; trong đó ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách.

Đáng chú ý, Thủ tướng đề nghị xác định phát triển nhà ở cho thuê là một trụ cột chiến lược của chính sách an sinh xã hội, đồng thời góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

Giá nhà thương mại tăng cao khiến nhiều người, nhất là lao động trẻ, khó có khả năng mua nhà. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà dài hạn, ổn định với mức giá hợp lý của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất lớn.

Hiện nhà ở xã hội chủ yếu được phát triển để bán, còn nhà ở cho thuê chưa có cơ chế ưu đãi đủ rõ ràng và khả thi để thu hút đầu tư.

Vì vậy, dự thảo dành một chương riêng quy định về nhà ở cho thuê, gồm nhà ở đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Cùng với ưu đãi dành cho nhà đầu tư, dự thảo đặt ra cơ chế kiểm soát giá thuê, bảo đảm không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Thủ tướng nhấn mạnh các ưu đãi của Nhà nước phải thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người dân, thay vì chỉ dừng lại ở lợi ích dành cho nhà đầu tư.

Một vấn đề khác được ông lưu ý là nguy cơ trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Thực tế đã xuất hiện tình trạng một số người mua nhà ở xã hội nhằm chờ đủ thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời.

Để khắc phục, dự thảo đề xuất sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho những đối tượng thuộc diện được mua loại nhà ở này. Việc chuyển nhượng phải được quản lý, kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm đúng đối tượng và mục tiêu chính sách.

Dự thảo cũng đề xuất hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, khuyến khích phát triển nhà ở cao tầng để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các quy định về thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình xây dựng. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại theo quy định. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải gắn với yêu cầu tái thiết đô thị.

Siết điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai

Với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng cho rằng thị trường vẫn còn những bất cập về công khai thông tin dự án, tình trạng pháp lý của bất động sản, huy động vốn, cấp giấy chứng nhận cho người mua và sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật.

Do đó, dự thảo cần hoàn thiện quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao; đồng thời xác định rõ trách nhiệm của các bên.

Đặc biệt, việc bảo vệ người mua nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai cần được tăng cường, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Theo dự thảo, trước khi bán hoặc cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ thủ tục thông báo về điều kiện kinh doanh và đáp ứng yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với tiền đặt cọc, dự thảo đề xuất mức thu không quá 5% và chỉ được thực hiện khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Cùng với đó, các quy định về hợp đồng mẫu, chuyển nhượng dự án, phân cấp thẩm quyền cho địa phương, cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính tiếp tục được hoàn thiện.

Thủ tướng cũng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối đồng bộ với dữ liệu đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý và minh bạch hóa thị trường.

Kết thúc phần phát biểu, Thủ tướng Lê Minh Hưng khẳng định Chính phủ sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội, tiếp thu ý kiến thẩm tra và góp ý của đại biểu để hoàn thiện cả ba dự án luật.

Theo Thủ tướng, các quy định phải đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, mâu thuẫn và có tính khả thi, thực sự giải quyết được những vấn đề đặt ra trong thực tiễn. Nếu các luật được ban hành nhưng vẫn tồn tại vướng mắc, bất cập, những hạn chế đó sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

Việc hoàn thiện ba dự án luật vì thế không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn trong quản lý đất đai và kinh doanh bất động sản, mà còn hướng tới thị trường lành mạnh, minh bạch hơn, khơi thông nguồn lực phát triển và bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.