Mở đầu
Không nghi ngờ gì nữa, thị trường bất động sản đang lâm vào tình trạng khó khăn. Có một số vấn đề đặt ra: Một là, thời điểm nào là đáy sâu nhất để từ đó phục hồi? hai là, liệu thị trường nằm đáy trong bao lâu? ba là, liệu thị trường có đi lên được không và đi lên theo mô hình gì (mô hình chữ V, mô hình chữa U hay mô hình chữ W)? Nghiên cứu này đặt vấn đề nhìn lại 10 năm qua của thị trường bất động sản (giai đoạn 2013-2023) và định hướng giai đoạn 2023-2030. Từ đó, kiến nghị một số giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2023-2030.
1. Thị trường bất động sản 2013-2023
1.1. Các giai đoạn trong chu kỳ 2013-2023 của thị trưởng bất động sản
Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt nam 10 năm qua chia thành 3 giai đoạn rõ rệt:
(i) Giai đoạn 1: Giai đoạn 2013-2014 là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2013. Giai đoạn 2013-2014, thị trường được nâng đỡ bởi Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Thị trường dần phục hồi, không tiếp tục suy giảm. Năm 2014, thị trường đã có nhiều dấu hiệu sáng sủa nhưng lại tiếp tục chậm lại do một số nguyên nhân bên ngoài thị trường bất động sản.
(ii) Giai đoạn 2: Giai đoạn năm 2015-1018, thị trường phấn khởi đi lên với đỉnh cao là năm 2018 với sự bùng phát của thị trường condotel, officetel. Giai đoạn này có thể thấy condotel-officetel được phát triển khắp nơi. Đặc biệt là Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Cam Ranh, Phú Quốc. Các dự án condotel – officetel ngày càng có quy mô lớn và giá trị lớn. Thậm chí Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho condotel-officetel với định danh “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”. Hệ quả là cho đến nay, vấn đề condotel-officetel vẫn bị bỏ ngỏ.
(iii) Giai đoạn 3: Từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022 với sự trầm lắng của thị trường condotel và sự ra đời, phát triển của trái phiếu bất động sản và sự thăng hoa của thị trường bất động sản cao cấp. Nguyên nhân căn bản của khó khăn của thị trường condotel-officetel có rất nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, xét trên bình diện kinh doanh bất động sản thì có thể thấy có một số nguyên nhân căn bản: Thứ nhất, thị trường condotel-officetel không có sự hậu thuẫn của hệ thống văn bản pháp quy. Cho đến nay, vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào điều chỉnh thị trị trường này. Hai là, một số sáng kiến mang tính địa phương (như cấp sổ đỏ với định danh đất ở nhưng không thành đơn vị ở đến nay đã bị loại trừ, không được công nhân. Thứ ba, một số doanh nghiệp cố tình vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng cũng như quy định về giấy phép xây dựng làm cho các sản phẩm không được công nhận chính thức. Thứ tư, một số doanh nghiệp lạm dụng quy mô dự án nhưng không đủ năng lực tài chính gây nên tình trạng dự án dở dang.
Tuy nhiên, năm 2019, bắt đầu giai đoạn đại dịch COVID-19, cả nước đi vào chương trình chống dịch. Rất nhiều dự án không được triển khai, thị trường đi vào thời kỳ khó khăn. Tuy nhiên, nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư tiềm năng vẫn hiện hữu. Do đó, các sản phẩm bất động sản trở nên nơi đầu tư cơ hội, nhất là các sản phẩm cao cấp. Như là kết quả kéo theo, giá các sản phẩm bất động sản cao cấp hoàn thiện tăng ngoài dự kiến. Đồng hành với nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư phát triển đã tăng cường khởi công các dự án cao cấp, quy mô lớn. Đồng thời, các nhà đầu tư phát triển tiến hành phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản cao cấp, lớn về quy mô, giá trị cao về sản phẩm. Hệ quả là, thị trường bất động sản 2019-đầu 2022 không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.
(iv) Giai đoạn 4: Từ tháng 4 năm 2022 đến nay với sự suy giảm của thị trường bất động sản. Sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu: Một là, sự suy giảm luồng tiền tín dụng. Hai là, luồng vốn trái phiếu bị gặp khó khăn. Ba là, giải ngân đầu tư công của nguồn vốn nhà nước gặp khó khăn trong suốt cả năm 2022 và nửa đầu năm 2023. Bốn là, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm. Năm là, xuất nhập khẩu giảm do suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê cho lao động khu công nghiệp giảm.
1.2. Sự giống và khác nhau giữa 2 chu kì của thị trường bất động sản
Có thể thấy thị trường bất động sản giai đoạn 2013-2023 có nhiều điểm giống và khác giai đoạn 2003-2013:
Thứ nhất, chu kỳ 2003-2013, thị trường bất động sản cũng chia làm 4 giai đoạn: (i) Giai đoạn tăng trưởng: Từ 2003-2004: Giai đoạn này là giai đoạn phục hồi từ sau giai đoạn suy giảm những năm 1998-2002 dưới tác động của khủng hoảng kinh tế châu Á. (ii) Giai đoạn 2005-2008: Đầy là giai đoạn chứng kiến sự phát triển của thị trường bất động sản. Đồng thời chứng kiến sự lớn mạnh của các doanh nghiệp có chức năng đầu tư, phát triển, kinh doanh bất động sản. (iii) Giai đoạn suy giảm 2009-2010: Đây là giai đoạn thị trường suy giảm. Các doanh nghiệp gặp khó khăn nhưng nhờ có những hỗ trợ từ nhà nước qua gói 16 nghìn tỷ và hỗ trợ lãi suất 4%. Bên cạnh đó, giải ngân đầu tư công cho sự kiện Hà Nội nghìn năm cũng giúp các doanh nghiệp chống đỡ được sự đổ vỡ. (iv) Giai đoạn đóng băng 2011-2013: Đây là giai đoạn thực sự khó khăn đối với thị trường bất động sản. Ngân hàng không cho thị trường bất động sản tiếp cận tín dụng. Lãi suất cao. Doanh nghiệp bất động sản lâm vào khó khăn. Một số lâm vào tình trạng mất vốn chủ sở hữu và phá sản.
Thứ hai, so sánh hai chu kì của thị trường bất động sản. Có thể thấy một số điểm chung và điểm khác biệt giữa hai chu kỳ: (i) Hai giai đoạn có những điểm giống nhau là đều gặp khó khăn khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát. Tuy nhiên, có điểm khác nhau là giai đoạn 2003-2013, đặc biệt là giai đoạn 2011-2012, Ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản (Nghị quyết 11/2011/NQ-CP) trong khi giai đoạn 2013-2023, Ngân hàng nhà nước chỉ kiểm soát dòng tín dụng vào thị trường bất động sản. (ii) Hai giai đoạn đều thuận lợi khi tín dụng có lãi suất thấp và đều khó khăn khi lãi suất cao. Tuy nhiên, tính hình có khác nhau là lãi suất tín dụng cao nhất giai đoạn 2003-2013 cao hơn rất nhiều so với giai đoạn 2013-2023. (iii) Hai giai đoạn đều giống nhau ở việc khi tín dụng gặp khó khăn đều tìm đến những công cụ tài chính. Tuy nhiên, giai đoạn 2013-2023 đã tìm ra được công cụ timeshare và trái phiếu bất động sản trong khi giai đoạn 2003-2013 chỉ mới manh nha công cụ tài chính bất động sản thông qua công cụ mua trả sau (mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai).
Thứ ba, để khắc phục khó khăn của thị trường bất động sản, cả hai chu kì đều thực hiện gói giải cứu. Giai đoạn 2003-2013 là gói 30 nghìn tỷ; giai đoạn 2013-2023 là gói 120 nghìn tỷ. Tuy chưa triển khai gói 120 nghìn tỷ đủ lâu để có được các đánh giá toàn diện nhưng có thể thấy, cả hai gói đều có tác dụng nhất định và đều đóng góp tốt cho việc vực dậy thị trường bất động sản.
1.3. Các vấn đề của thị trường bất động sản hiện năm 2023
Hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp phải những vấn đề:
Một là: Luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản đang suy giảm. Mặc dù Nghị quyết 33/2022/NQ-CP và Nghị định 08/2022/NĐ-CP đã có những biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thịt rường bất động sản thông qua việc dãn, hoãn trả trái phiếu của các doanh nghiệp và hình thành gói 12 nghìn tỷ cho thị trường nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi 2% với lãi suất thị trường (gián tiếp hỗ trợ luồng tiền vào thị trường ngách của thị trường bất động sản). Tuy nhiên, tình hình cũng chỉ giai quyết được phần nào khó khăn của thị trường bất động sản. Về đại thể thị trường bất động sản vẫn khó khăn về luồng tiền. Đặc biệt là khó khăn về luồng tiền để tiếp tục vận hành đầu tư cho thị trường bất động sản – đến nay vẫn chưa có nguồn rõ nét.
Hai là, thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn về mặt pháp lý cho dự án. Hiện các khó khăn về pháp lý cho triển khai dự án vẫn phải chờ các văn bản mới. Quan trọng nhất vẫn là việc ban hành ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc ba luật này được thông qua phải chờ đến tháng 10 năm 2023 và đến giữa năm 2024 mới có hiệu lực. Hơn nữa, việc ban hành các văn bản dưới luật cũng như sửa đổi bổ sung các điều khoản của các luật có liên quan (Luật Quy hoạch 2017; Luật Quy hoạch phát triển đô thị 2009; Luật Đầu tư sửa đổi bổ sung theo Luật sửa các luật năm 2021…) cũng cần có thời gian. Như vậy, khó khăn về pháp lý chưa thể giải quyết được trước năm 2023.
Ba là, thị trường bất động sản đang mắc vào tình trạng giá cao, ít giao dịch nhưng bên bán không giảm giá, bên mưa chờ đợi giá giảm. Đây thực sự là tình trạng lưỡng nan của thị trường. Nó có nét giống với thị trường hoa chiều 30 tết. Bên mua quyết không giảm giá, cho dù có phải đập bỏ. Bên bán quyết không mua, chờ bên bán đại hạ giá. Hệ quả là rất nhiều hoa tết bị đạp bỏ vào chiều tối 30 tết; lẽ tất yếu là xã hội mất đi một lượng sản phẩm; người bán mất một lượng tài sản tài chính và người mua mất thời gian cuối năm – trong khi còn cần phải làm rất nhiều việc khác. Tổng thể lại là xã hội mất một lượng nguồn lực.
Đối với thị trường bất động sản, nếu xảy ra tình trạng này, sẽ xảy ra các hệ lụy: (i) Về phía người bán, nếu không hạ gía để bán được trong năm 2023, vô hình chung đã bị mất một lượng tiền đúng bằng giá trị lãi suất tiền gửi mang lại nếu có giao dịch. Bên cạnh đó, người mua thêm chi phí cơ hội của việc có dòng tiền để đầu tư vào các hoạt động khác mà sự thay đổi theo chu kì của thị trường bất động sản mang lại. Hơn nữa, nếu người bán đang bị sức ép trả nợ hay yếu tố, người bán sẽ phải trả phí về việc vay nợ để trả nợ đang mắc. (ii) Về phía người mua, nếu tình trạng này xảy ra, người mua sẽ bị mất ít nhất là chi phí cơ hội. Việc tham gia mà không kết thúc được giao dịch sẽ vô hình chung đánh vào cơ hội của người bán. Bên cạnh đó, do không giao dịch được, người mua sẽ không hiện thực hóa được cơ hội dự định với bất động sản đang mong muốn giao dịch. Hơn nữa, nếu thị trường vượt qua đáy, di lên, người mua sẽ phải trả chi phí cho sự bùng phát giá bất động sản nếu nó xảy ra.
2. Thị trường bất động sản 2023-2030
2.1. Bối cảnh quốc tế giai đoạn 2023-2030 có tác động đến thị trường bất động sản
Thứ nhất, về bối cảnh quốc tế giai đoạn đến 2030, tầm nhìn 2045 có một số đặc điểm: (i) Thế giới đang đứng trước tình trạng suy thoái, lạm phát và tỷ giá tăng hầu hết các đồng tiền so với USD. Lạm phát trên một số nền kinh tế lớn đang có xu hướng gia tăng. Trung Quốc đã phải tiến hành giải cứu thị trường bất động sản sau các cuộc đổ vỡ của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc. Kinh tế Đức đã suy thoái hai quý liên tiếp. Đặc biệt, có cảnh báo thế giới đang đối mặt với cuộc khủng hoảng bất động sản toàn cầu[1]. (ii) Thế giới đang hội nhập và chia tách đan xen. Một mặt, các hiệp định thương mại thế hệ mới, kết nối khu vực được đẩy mạnh. (iii) Vốn đang dịch chuyển khỏi một số quốc gia truyền thống và vận hành đến một số quốc gia mới nổi. (iv) Thế giới đang trong công cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư với nhiều cơ hội và thách thức. Một trong những vấn đề đáng quan ngại là sự sụp đổ của các nền tảng tiền số. (v) Xuất hiện các nguy cơ an ninh phi truyền thống và biến đổi khí hậu mạnh mẽ. Các mối nguy cơ an ninh phi truyền thống như đại dịch COVID-19 chưa có tiền lệ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chuỗi sản xuất và chuỗi cung ứng do việc tiến hành dãn cách. Bên cạnh đó, các cuộc cách mạng màu, các cuộc phản đối theo phương thức mới cũng đem lại những tác động không nhỏ đến tình hình kinh tế thế giới và mỗi quốc gia. Hơn nữa, biến đổi khí hậu diễn ra nhanh hơn, mạnh hơn so với dự báo cũng đem lại những tác động không nhỏ như nước biển dâng, ngập mặn, hạn hạn, lũ lụt, sóng thần… đối với một số quốc gia.
Thứ hai, thế giới đang đứng trước những biến cố không chắc chắn mà đối mặt với khó khăn và tạo ra những bối cảnh mới: (i) Thị trường bất động sản Trung Quốc có nhiều bất trắc sau khi một loạt công ty bất động sản phá sản. Nhà nước Trung Quốc đã phải đưa ra một loạt giải pháp có tính giải cứu thị trường. (ii) Tại Mỹ, hai ngân hàng hàng đầu đã phá sản (quy mô thứ hai và thứ ba trong lịch sử sau Washington Muatual Bank bị phá sản trong đại khủng hoảng năm 2008) đã tạo ra sự bất trắc cho thế giới. (iii) Cuộc xung đột vũ trang giữa Nga – Ucraine đã tạo ra cuộc cấm vận đối với Nga, từ đó, vô hình chung phân rã thị trường và nguồn lực thế giới tạo ra ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn trên thế giới cũng như thị trường và chuỗi sản xuất.
2.2. Bối cảnh trong nước
Thứ nhất, bối cảnh kinh tế vĩ mô trong nước, giai đoạn đến năm 2030 có những đặc điểm: (i) Tiếp tục xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc biệt, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dần được hình thành. Trong giai đoạn đến năm 2030, tầm nhìn 2045, việc tiếp tục xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi phải tiếp tục đổi mới, cải cách về tất cả các chiều cạnh của nền kinh tế mới có thể thành công. Tựu trung lại, cần tạo lập môi trường kinh doanh dựa trên cạnh tranh bình đẳng và hiệu quả. (ii) Là nước đến sau trong hội nhập WTO đã trở thành một trong những quốc gia đi đầu trong giai đoạn hội nhập thế hệ mới. Hội nhập quốc tế của Việt Nam đồng hành với quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. (iii) Là quốc gia đến sau trong các cuộc cách mạng công nghiệp trước những đồng hành với thế giới trong công cuộc cách mạng công nghiệp 4.0. (iv) Là quốc gia nhận vốn trong quá trình di chuyển vốn trên thế giới. (v) Là quốc gia đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. (vi) Là quốc gia có sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, kéo theo là tỷ lệ tiết kiệm tăng cao, có nguồn lực tiềm năng cho phát triển. (vii) Đã là quốc gia có thu nhập trung bình (thấp), hạ tầng cơ sở đang vào giai đoạn đầu tư nâng cấp mạnh mẽ. (viii) Là quốc gia đang ở thời kỳ cơ cấu dân số vàng nhưng sẽ chuyển nhanh sang giai đoạn giá hóa dân số. (ix) Là một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nhất bởi biến đổi khí hậu.
Thứ hai, bối cảnh đối với thị trường bất động sản giai đoạn đến năm 2030 có một số đặc điểm: (i) Các nghị quyết Đại hội XIII, Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 22 tháng 1 năm 2022 về quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, Nghị quyết 18-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII đã quán triệt khá đầy đủ những vấn đề có liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản giai đoạn đến năm 2030. (ii) Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết này giống Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Cả hai đều hướng tới hỗ trợ thị trường bất động sản. Đồng thời, ngày 5/3/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung và ngừng hiệu lực thi hành một số điều tại Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ban hành ngày 31/12/2020, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021). Nghị định này có sứ mệnh hỗ trợ pháp lý cho sự tồn tại và phát triển một công cụ rất quan trọng của thị trường bất động sản – công cụ trái phiếu. Đây là một trong những công cụ quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Nó đồng hành với các công cụ khác (chưa hiện thực trong thị trường bất động sản Việt Nam) đó là: Quỹ đầu tư tín thác; Quỹ tiết kiệm tương hỗ và Hệ thống tái thế chấp. Khi có cả 4 công cụ này, thị trường bất động sản sẽ trở thành thị trường trưởng thành. (iii) Trong kì họp tháng 10 năm 2023, Quốc hội sẽ thông qua ba luật có tính chất căn bản của thị trường bất động sản: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Xu hướng chính của ba luật này là thể chế hóa Nghị quyết 06-NQ/TW và Nghị quyết 18-NQ/TW để thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường và phát triển bền vững.
2.3. Mục tiêu đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2023-2030
2.3.1. Mục tiêu đô thị hóa:
a) Tỷ lệ đô thị hoá đến năm 2025 đạt tối thiểu 45%, đến năm 2030 đạt trên 50%. Tỉ lệ đất xây dựng đô thị trên tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 1,5-1,9% vào năm 2025, đến năm 2030 đạt khoảng 1,9 - 2,3%.
b) Số lượng đô thị toàn quốc đến năm 2025 khoảng 950 - 1.000 đô thị, đến năm 2030 khoảng 1.000 - 1.200 đô thị. Đến năm 2025, 100% các đô thị hiện có và đô thị mới có quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu, chương trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết và phát triển đô thị; bảo đảm tối thiểu 100% đô thị loại III trở lên hoàn thiện tiêu chí phân loại đô thị về cơ sở hạ tầng đô thị, nhất là hạ tầng về y tế, giáo dục, đào tạo và công trình văn hoá cấp đô thị. Đến năm 2030, hình thành một số trung tâm đô thị cấp quốc gia, cấp vùng đạt các chỉ tiêu về y tế, giáo dục và đào tạo, văn hóa cấp đô thị tương đương mức bình quân của các đô thị thuộc nhóm 4 nước dẫn đầu ASEAN.
c) Tỉ lệ đất giao thông trên đất xây dựng đô thị đạt khoảng 11 - 16% vào năm 2025, 16 - 26% vào năm 2030. Diện tích cây xanh bình quân trên mỗi người dân đô thị đạt khoảng 6-8 m2 vào năm 2025, khoảng 8 - 10 m2 vào năm 2030. Diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt tối thiểu 28 m2 vào năm 2025, đến năm 2030 đạt tối thiểu 32 m2.
2.3.2. Mục tiêu phát triển nhà
Một là, phát triển diện tích nhà ở: (i) Đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27 m2 sàn/người, trong đó: diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28 m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 26 m2 sàn/người. (ii) Đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 30 m2 sàn/người, trong đó: diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 32 m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 28 m2 sàn/người.
Hai là, nâng cao chất lượng nhà ở: Đến năm 2030, phấn đấu tăng tỷ lệ nhà ở kiên cố trên toàn quốc đạt 85% - 90%, trong đó tại khu vực đô thị đạt 100%, khu vực nông thôn đạt 75% - 80%, không để phát sinh nhà ở đơn sơ trên toàn quốc đặc biệt là khu vực đô thị; 90% nhà ở trên toàn quốc có hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước thải đồng bộ và được đấu nối vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.
Ba là, phát triển nhà ở thương mại: (i) Phát triển nhà ở thương mại theo dự án, gắn với phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở… (ii) Phát triển đa dạng loại hình sản phẩm nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán, có cơ cấu sản phẩm nhà ở phù hợp… (iii) Nhà nước có chính sách đảm bảo việc phân bổ các nguồn lực phát triển nhà ở thông qua cơ chế thị trường, công khai, minh bạch.
Bốn là, phát triển nhà ở xã hội: (i) Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở. (ii) Phát triển nhà ở xã hội theo dự án có vị trí, quy mô gắn với khu vực tập trung nhiều đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội… (iii) Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở xã hội thông qua việc bổ sung thêm các hình thức phát triển nhà ở xã hội phù hợp với thực tiễn; các cơ chế ưu đãi về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế...
2.3.3. Dự báo về phát triển thị trường bất động sản
Một là, nhu cầu bất động sản giai đoạn 2021-2030 được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng, với tốc độ tăng có thể còn mạnh mẽ hơn giai đoạn trước. Dự báo tăng trưởng nhu cầu không chỉ căn cứ vào nền tảng tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, xu hướng tăng cường đầu tư, thương mại, mà còn dựa trên nhu cầu thực tế của người dân.
Hai là, nguồn cung thị trường bất động sản sẽ tiếp tục bám sát sự vận động của nhu cầu cùng với tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và quá trình đô thị hóa. Thách thức từ sự hạn chế tài nguyên đất đai lại khu vực trung tâm sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án bất động sản được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố và bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng đường cao tốc và các tuyến đường sắt đô thị.
3. Một số giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản giai đoạn 2023-2030
3.1. Cơ hội – thách thức – điểm mạnh – điểm yếu của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2023-2030
Cơ hội của việc thông qua Nghị quyết 33/2023/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và dự kiến thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo những thuận lợi cho thị trường bất động sản:
Một là, về mặt pháp lý, thị trường bất động sản đã được chú ý xem xét tháo gỡ khó khăn. Có hai nội dung cần quán triệt: (i) Sự công nhận sự khó khăn của thị trường và Nhà nước đã đồng hành cùng thị trường bất động sản để tháo gỡ khó khăn. (ii) Nhà nước đã hỗ trợ tích cực cả về mặt chủ trương, đường lối, cơ chế, chính sách và những luồng tiền cụ thể để tìm hướng ra cho thị trường bất động sản. Đây là điều hết sức quan trọng đối với thị trường bất động sản trong lúc khó khăn.
Hai là, giảm sức ép phải trả nợ đến hạn cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc đình, dãn, hoãn việc phải thanh toán nợ trái phiếu đến hạn thêm 1-2 năm góp phần giảm sức ép cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, có thể sử dụng các nguồn tài sản khác (có thể là bất động sản) để thanh toán trái phiếu thay vì trả bằng tiền mặt. Điều này cũng làm cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu giảm bớt sức ép phải thanh toán bằng tiền trong lúc khó khăn về dòng tiền. Từ đó, có tác động tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng giảm sức ép về việc phải tìm kiếm được nguồn tiền thanh toán đúng hạn.
Ba là, tạo lập gói hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội 120 nghìn tỷ với mức ưu đãi 2% lãi suất so với lãi suất thực tế. Điều này có tác dụng khơi nguồn cho thị trường bất động sản. Nếu gói này được giải ngân, một luồng tiền sẽ được vận hành vào thị trường bất động sản. Từ đó, tạo dòng chảy thanh khoản cho các bộ phận khác của thị trường bất động sản. Bản chất vấn đề ở đây của gói tín dụng là làm cho thị trường có thêm luồng tiền vận hành vào trong lúc thị trường đang khó khăn về thanh khoản.
Bốn là, việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua vào Kỳ họp tháng 10 năm 2023 sẽ tạo ra một số hiệu ứng quan trọng:
(i) Nếu vấn đề khai thác đất lân cận hành lang công trình hạ tầng được đề cập đến trong nghị quyết 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 Khóa XIII thì một lượng lớn đất đai, nhự hệ quả của chương trình phát triển hạ tầng trên cả nước (một đột phá trong Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII), sẽ được thu hút vào để tạo lập nguồn vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Phần đất đó sẽ được phát triển bất động sản. Như vậy, giải pháp này có tác động kép đến thị trường bất động sản.
(ii) Việc đưa trở lại quy hoạch đất đai cấp tỉnh vào hệ thống đất đai sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản. Lý do cơ bản là quy hoạch đất đai, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là ba hệ thống quy hoạch đồng hành nhau. Luật Quy hoạch 2017 đã bỏ quy hoạch đất cấp tỉnh làm cho việc triển khai các dự án có liên quan đến đất đai phải phụ thuộc vào quy hoạch chung của tỉnh. Trong trong thực tế, đến đầu năm 2023, số quy hoạch chung cấp tỉnh mới chỉ được thông qua rất hạn chế. Một khi tách được quy hoạch sử dụng đất ra và làm độc lập, quá trình xây dựng và phê duyệt quy hoạch đất đai sẽ nhanh hơn. Hệ quả là thị trường bất động sản sẽ được tác động thuận lợi hơn.
(iii) Việc bỏ khung giá đất là một đột phá thuận lợi cho thị trường bất động sản. Đây là một trong những mấu chốt ách tắc do khung giá luôn không theo kịp sự biến động của giá thị trường nên có rất nhiều rủi ro, ách tắc trong việc xác định giá đất trong thu hồi, đền bù, giải tỏa, giao đất. Nếu khung giá đất được bỏ, giá đất thực sự được định theo giá thị trường, những ách tắc, tiêu cực tự khắc sẽ được khắc phục. Thị trường bất động sản sẽ linh hoạt hơn.
(iv) Việc đưa sắc thuế bất động sản vào hệ thống thuế sẽ tạo ra hiệu ứng đáng kể cho thị trường bất động sản: Sắc thuế này sẽ hướng tới đánh vào các tài sản là bất động sản (mà gắn liền với đất đai - tài nguyên quý hiếm của xã hội, quốc gia). Bên cạnh đó, sắc thuế này góp phần tăng thu ngân sách. Hơn nữa, sắc thuế này góp phần chống đầu cơ, nhất là với những bất động sản không được đưa vào sử dụng. Đây là một sắc thuế được hầu hết các quốc gia sử dụng. Nếu Luật Đất đai lần này đưa được sắc thuế này theo tính thần Nghị quyết 18-NQ/TW thì thị trường bất động sản sẽ có một diện mạo mới do các bên liên quan phải điều chỉnh danh mục đầu tư bất động sản.
(v) Giao đất cho thuê đất qua đấu thầu. Về mặt lý thuyết kinh tế, việc đấu thầu sử dụng nguồn lực khan hiếm là phương pháp lựa chọn người sử dụng tốt nhất cho xã hội. Nghị quyết 18-NQ/TW đã thống nhất phương pháp giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua đấu thầu. Việc Luật Đất đai lần này có thể thể chế hóa được nguyên tắc này sẽ làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, nguồn lực được giao cho người sử dụng hiệu quả hơn, tổng quát lại, xã hội sẽ được lợi ích cao hơn.
(vi) Giao dịch, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và bất động sản qua sàn. Đây là một nội dung quan trọng trong tiến trình chính quy hóa thông tin thị trường đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Việc giao dịch đất đai, nhà ở và bất động sản qua sàn đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Kết hợp với các giao dịch phải sử dụng tài khoản qua ngân hàng sẽ góp phần minh bạch, chính quy thị trường bất động sản, Từ đó, đảm bảo nguồn lực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản không bị đầu cơ, bóp méo thông tin. Nhà nước quản lý được các giao dịch. Xã hội sẽ được lợi ích như là hệ quả kéo theo.
(vii) Đăng kí vào thông tin đất đai, bất động sản. Việc tất cả các thửa đất, các căn nhà và các bất động sản được đăng kí một cách tường minh sẽ làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, các nguồn lực sẽ được huy động và sử dụng hiệu quả hơn đã được nhiều nhà kinh tế chỉ ra[2]. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thống nhất việc đăng kí bắt buộc và thống nhất là một động thái tăng cường sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, nhà ở, bất động sản cho nền kinh tế.
3.2. Một số giải pháp kiến nghị
Một là, cần triển khai quyết liệt Nghị quyết 33/2023/NQ-CP để triển khai các giải pháp đồng bộ, nhanh chóng, kịp thời phát huy tác động của Nghị quyết này trong thực tiễn, trước khi có những giải pháp căn cơ từ việc thông qua và triển khai các luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Hai là, Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng triển khai mạnh mẽ gói 120 nghìn tỷ để các khoản tiền được giải ngân đúng đối tượng, nhanh chóng góp phần tháo gỡ khó khăn hiện tại cho thị trường bất động sản.
Ba là, Bộ Tài chính hướng dẫn, triển khai và tham gia tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong khi triển khai thực hiện Nghị định 08/2023/NĐ-CP để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp được đình, dãn, hoãn thời hạn trở nợ đến hạn trái phiếu hoặc có thể vận dụng thanh toán nợ đến hạn bằng các biện pháp phù hợp khác. Đồng thời, triển khai nghiên cứu và trình ban hành Luật thuế bất động sản. Bên cạnh đó, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng nghiên cứu trình ban hành các công cụ tài chính liên quan đến hệ thống tái thế chấp, hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ để tạo lập các công cụ tài chính bất động sản mới.
Bốn là, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tích cực triển khai các biện pháp để thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công năm 2023 nói riêng và vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2023-2025 nói chung để góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp phát triển bất động sản (công nghiệp, logistic) nói riêng. Đặc biệt, thúc đẩy ban hành các quy hoạch tỉnh kịp thời và chất lượng làm cơ sở để phát triển thị trường bất động sản.
Năm là, Bộ Tài Nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến đóng góp của tất cả các bên hữu quan trong việc hoàn thiện các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà và Luật Kinh doanh bất động sản để quán triệt được tất cả các nội hàm của Nghị quyết 06-NQ/TW và Nghị quyết 18-NQ/TW và ý kiến của các bên hữu quan để các Luật khi ban hành đáp ứng được yêu cầu của việc phát triển thị trường bất động sản. Đồng thời, chuẩn bị triển khai việc lập các quy hoạch đất cấp tỉnh phù hợp với các quy hoạch tỉnh (theo Luật Quy hoạch – 2017) khi Luật Đất đai 2023 được ban hành (có nội dung tái phục hồi quy hoạch đất cấp tỉnh).
Sáu là, các bên hữu quan, chung tay, cùng tiếng nói để phản ánh đúng yêu cầu của thực tiễn thị trường bất động sản; tham gia vào các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Kết luận
Mười năm một lần, thị trường bất động sản tạo chu kỳ trùng với các chu kì của sửa đổi Luật Đất đai. Thời điểm 2023, thị trường bất động sản đã nằm đáy. Chính phủ đã có Nghị quyết 33/2023/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ, tổng thể phải chờ đến tháng 10 khi Quốc hội phê duyệt Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Khi đó, các cơ chế, chính sách, biện pháp mới được khẳng định. Về cơ bản, thị trường bất động sản sẽ được tiếp thêm nguồn lực từ việc hoàn thiện bộ ba luật này. Dẫu rằng thị trường cũng vẫn sẽ bị ảnh hưởng nếu có những bất định xảy ra. Nhưng với giả định mọi thứ diễn biến như hiện tại, không có đột biến, một giai đoạn mới, một chu kì mới có thể sẽ đến với thị trường bất động sản./.
Trần Kim Chung
Nguyên Phó Viện trưởng
Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương
Tài liệu tham khảo
1. Ban chấp hành Trung ương, 2022. Nghị quyết Số: 06-NQ/TW ngày 24 tháng 01 năm 2022 Của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.
2. Ban chấp hành Trung ương, 2023. Nghị quyết Số: 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành TW Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".
3. Bất động sản kỳ vọng sớm thoát đáy, phải giảm giá bán. https://vietnamnet.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-qua-diem-day-he-lo-thoi-diem-khoi-sac-2119871.html. Hồng Khanh. 15/03/2023 08:12 (GMT+07:00)
4. Chiến dịch giải cứu bất động sản Trung Quốc bắt đầu có hiệu quả. https://-vnexpress.-net/-chien-dich-giai-cuu-bat-dong-san-trung-quoc-bat-dau-co-hieu-qua-4581543.html. Thứ năm, 16/3/2023, 06:05 (GMT+7)
5. Chính phủ, 2023. Nghị định Số 08/2023/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2023. Sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
6. Chính phủ, 2023. Nghị định Số 65/2022/NĐ-CP ngày 16 tháng 9 năm 2022 Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2020 quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
7. Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022-2030. https://-kinhtemoitruong.-vn/-du-bao-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-giai-doan-2022-2030-67654.html. Thứ ba, 31/05/2022 14:10 (GMT+7)
8. Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022-2030. https://-www.-bsc.-com.-vn/-tin-tuc/tin-chi-tiet/925053-du-bao-xu-huong-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-giai-doan-2022-2030. Tạp chí kinh tế chứng khoán VN - 13/06/2022 9:05:11 SA
9. Giá nhà và căn hộ ở Úc giảm kỷ lục. https://-tuoitre.-vn/-gia-nha-va-can-ho-o-uc-giam-ky-luc-20230314122424571.-htm. Theo TTXVN. 14/03/2023 12:55 GMT
10. Hernando de Sotto (2002). Bí ẩn của tư bản. Bản dịch tiếng Việt. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật. Hà Nội
11. Khi nào bất động sản tan băng? https://-vnexpress.-net/-khi-nao-bat-dong-san-tan-bang-4581016.html. Thứ năm, 16/3/2023, 09:47 (GMT+7)
12. Nghị quyết 33 tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho thị trường bất động sản. https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nghi-quyet-33-thao-go-nhieu-diem-nghen-cho-thi-truong-bat-dong-san-20230316140602676.htm. Trần Kháng. 16/3/2023
13. Thủ tướng Chính phủ, 2022. Công điện. Số: 1164/CĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2022. Về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Trần Kim Chung, 2014. Bất động sản Việt Nam: Nhìn lại 10 năm định hướng tương lai. https://kareb.vn/bat-dong-san-viet-nam-nhin-lai-10-nam-dinh-huong-tuong-lai.html. 5 Tháng Sáu, 2014
14. Trần Kim Chung, 2022. PGS.TS Trần Kim Chung: ‘Sẽ không có luồng tiền nào trong năm 2023 tiêu cực hơn năm 2022’. https://meeyland.com/dau-tu/pgsts-tran-kim-chung-se-khong-co-luong-tien-nao-trong-nam-2023-tieu-cuc-hon-nam-2022/. 08:58 30/12/2022
[2] Hernando de Sotto (2002). Bí ẩn của tư bản. Bản dịch tiếng Việt. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật. Hà Nội